Investeren in een hotel wordt steeds populairder. Desondanks is het geen dagelijkse transactie. Daar komt bij dat de hotelsector anders is dan normaal onroerend goed. Om succesvol te zijn in de hotelbranche zijn er een aantal dingen die je als investeerder moet weten.
De hotelbranche is flexibel en dynamisch
Een hotel kopen is complex en je winst hangt compleet af van hoe lang je gasten blijven slapen. Dat verschilt elke dag; gasten kunnen zich ten slotte ineens bedenken en hun boeking wijzigen, annuleren, of juist een nieuwe reservering plaatsen. De hotelsector is daardoor erg flexibel. Dat is anders dan de verhuur van een kamer, appartement of kantoor, waar je te maken hebt met lange termijncontracten en het hele jaar door zeker bent van een inkomen.
Zoals we gemerkt hebben in de corona crisis zijn hotelketens één van de eersten die getroffen worden door veranderingen in de economie. Maar deze flexibiliteit heeft ook zo zijn positieve kant: gaat het goed met de economie? Dan kan je de prijzen van je kamers flink omhoog krikken, omdat de vraag ook explosief zal groeien. Dat doen de huidige aanbieders natuurlijk ook in de drukke zomerperiode. Zo betaal je in de maanden juni, juli en augustus al snel 20% meer voor een kamer dan in de maanden januari en februari. En hotelkamers blijven in prijs stijgen, ondanks de pandemie. Zo betaalde je in 2020 ruim 5% meer voor een kamer dan in het jaar daarvoor.
Welke soorten hotels zijn er?
De manier waarop hotels geclassificeerd worden kan op basis van verschillende karakteristieken. Dat kan op basis van grootte, aantal sterren, locatie, doelgroep, service, duur van het verblijf en eigenaarschap. Het belangrijkste voor jou als eigenaar is weten welke doelgroep je aan wil spreken en hoe de mate van service invloed heeft op de waarde van je hotel. Gasten zijn namelijk vaak geneigd meer te betalen voor een betere ervaring.
Hotels op basis van service
Een full-service hotel is vaak onderdeel van een succesvolle hotelketen. Dit zijn hotels die dichter op de hospitality en service zitten dan anderen. Doorgaans onderscheiden ze zich van andere hotels door gasten te voorzien van extra voorzieningen, zoals een spa, sportschool, zwembad of zelfs een casino. Denk ook aan accessoires die hotelgasten gratis mee mogen nemen, zoals een badjas en slippers van een duur merk. Vaak hebben dergelijke high-end hotels veel medewerkers in dienst om alle gasten 24 uur per dag bij te kunnen staan.
Vlak daaronder bevinden zich de mid-range service hotels. Deze hotels zijn de standaard voor de meeste reizigers en hebben daarom vaak een speciale services om gasten van en naar het vliegveld te vervoeren. Dergelijke hotels hebben vaak 150 tot 300 kamers.
Een vaak overgeslagen vorm van een hotel is een zogeheten extended-stay hotel. Dit zijn hotels die zich focussen op gezinnen en zakelijke reizigers die langere tijd in een hotel willen verblijven. Dergelijke hotels hebben grotere kamers met een huiselijk interieur en voorzieningen als een keuken en wasmachine. Des te langer je in een extended-stay hotel verblijft, des te lager de prijs zal zijn.
Tot slot kan je natuurlijk ook een budget hotel kopen. Dit zijn hotels die schone en comfortabele kamers faciliteren tegen een lage prijs. Budget hotels hebben vaak geen extra voorzieningen waar gasten zich mee kunnen vermaken en hebben geen eten en drinken beschikbaar. Wel serveren ze soms ontbijt in buffetvorm. Deze types worden steeds populairder, zeker voor reizigers die (korte) stedentrips maken.
Hoe de juiste doelgroep het succes van een hotel bepaalt
Er zijn twee groepen gasten die in een hotel verblijven: toeristen en zakelijke reizigers. Waar zij naar zoeken verschilt enorm. Zo zijn toeristen vaak op zoek naar scherpe deals en zijn zij eerder geneigd hun boeking te annuleren wanneer zij elders een betere aanbieding hebben gevonden. Zakelijke reizigers zijn juist op zoek naar luxe en comfort en zijn bereid daar vele malen meer voor neer te leggen. Onthoud daarnaast dat toeristen doorgaans in de piek seizoenen en in het weekend verblijven, terwijl zakelijke reizigers doordeweeks de kamers bezetten.
De vraag naar kamers is niet alleen seizoensgebonden, maar kan ook afhankelijk zijn van evenementen die in de omgeving plaatsvinden. Hotels die dicht in de buurt liggen van congrescentra of concertzalen hebben over het algemeen meer omzet, omdat zij door deze events het hele jaar door een stormloop op hun kamers zien. Hotel kopen? Houdt er dan rekening mee dat de locatie van je hotel ook enorm belangrijk is, maar dat je niet per se in het centrum van een stad hoeft te zitten om winstgevend te zijn.
Een hotel kopen in een notendop
Het business model van een hotel is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de locatie en de mate van service die je verleent. Het hebben van de juiste hotel operator die de boel managed kan een groot verschil maken in het succes van je investering. Slecht gemanagede hotels kunnen zorgen voor een slechte cash flow en brengen hogere kosten met zich mee.
Maak gebruik van andere services om meer inkomsten te genereren, zoals een restaurant of casino. Ook kun je gasten extra laten betalen om gebruik te maken van extra voorzieningen, zoals een spa of gym.
Een hotel kopen maar weet je niet waar je moet beginnen?
Investeren in een hotel maar kom je er niet uit? Er zijn voldoende vastgoedexperts die je kunnen helpen bij het aanschaffen van een hotel. Zij kunnen je voorzien van belangrijk advies op basis van hun eigen inzichten. Een ervaren partner heeft vaak een eigen database, waardoor je gericht kan zoeken en een hotel kopen een eenvoudige opgave wordt.
